O boom de vendas vivido pelo mercado imobiliário de Goiânia e Aparecida de Goiânia, assim como todo o mercado nacional no ano de 2021, deverá resultar em um dos melhores anos da história do mercado imobiliário brasileiro em volume de vendas. Mesmo diante das adversidades do cenário de pandemia e pós-pandemia que tiveram forte impacto no aumento dos custos dos materiais de construção e da falta de insumos, o setor deve encerrar o ano com resultados positivos e aposta na manutenção do momento para 2022.
Em Goiânia e Aparecida, o setor imobiliário lançou, nos três primeiros trimestres deste ano, um volume praticamente equivalente a todo o ano de 2020 em número de unidades. Foram 7.760 unidades lançadas até o setembro de 2021, enquanto durante todo o ano passado foram disponibilizadas 7.879 unidades ao mercado. Em Volume Geral de Venda (VGV), foram contabilizados R$ 4.431 milhões em lançamentos até setembro deste ano, enquanto todo o ano de 2020 registrou VGV de R$ 2.889 milhões. “Isso porque consideramos que 2020 já havia sido um bom ano para as empresas”, destaca o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Coe Razuk, ao analisar os dados da pesquisa da entidade referente ao terceiro trimestre deste ano, divulgada hoje. O levantamento é realizado pela Brain Inteligência Estratégica.
No mercado local, as vendas de imóveis até o mês de setembro deste ano superaram todo o ano de 2020, que já tinha sido considerado um período excelente. Nos nove primeiros meses de 2021, o setor contabiliza R$ 3,47 bilhões em vendas e 7.775 unidades vendidas, enquanto o volume de vendas do ano de 2020 foi de R$ 3,3 bilhões, com 5.168 unidades comercializadas.
A expectativa regional é encerrar este ano com volume de vendas acima de R$ 4 bilhões, o que representará um crescimento acima de 20% em relação ao ano de 2020. “Em número de unidades, as vendas devem ultrapassar as 10 mil unidades, o que fará do ano de 2021 o maior em volume de vendas desde 2012”, destaca Razuk. O mercado goianiense, aponta, coleciona cinco anos consecutivos de aumento significativo nas vendas de propriedades em Goiânia. Em 2016, foram 1.669 unidades; 2017, 3.459 unidades; 2018, 6.473 unidades; 2019, 6.807 unidades, 2020, com 8.460 unidades; e 2021, que deve ficar acima de 10.000 unidades.
O número de unidades disponíveis para venda na Capital e região metropolitana aumentou nos últimos meses, alcançando 9.787 propriedades disponíveis no mercado. “Historicamente, a oferta de unidades em Goiânia gira entorno de 10 mil unidades. No entanto, nos últimos meses a oferta estava baixa. Com o bom momento do mercado o número de lançamentos aumentou significativamente e aumentou a oferta de imóveis. Retornamos ao número histórico próximo de 10 mil imóveis”, calcula o presidente da Ademi-GO.
Sócio-consultor da Brain, Marcelo Gonçalves destaca que o mercado goianiense foi um dos mais fortes do país durante os últimos anos, desde 2016. “E em 2021, o mercado local reagiu bem e se destacou em relação aos demais estados. É preciso até agradecer a mudança de comportamento dos compradores durante a pandemia”, brinca. “Acreditamos em um ano muito bom, como os números têm mostrado”, prevê.
Preço de venda
A valorização média no preço dos imóveis em Goiânia já alcança 40% em nove meses. Em janeiro de 2021, o valor médio de venda dos apartamentos girava em torno de R$ 5.636,00 o metro quadrado, enquanto em setembro deste ano o preço médio ficou em R$ 7.888 o metro quadrado. “O reajuste do valor de venda foi impulsionado pelo aumento do custo de construção. Goiânia sempre teve um preço de venda muito defasado em relação às outras capitais. No entanto, o custo de construção esse ano aumentou significativamente e, com o mercado aquecido, foi possível repassar o custo para o preço final”, explica.
O Setor Marista continua na liderança do bairro mais valorizado de Goiânia, com preço do metro quadrado de R$ 7.681, seguido pelo Setor Oeste (R$ 6.991), Setor Bueno (R$ 6.854). “Nos setores mais nobres de Goiânia, como o Marista, Bueno e Jardim Goiás, dificilmente será possível comprar apartamento abaixo de R$ 7.500/m2”, ressalta Razuk.
Distratos
O volume de distratos em Goiânia e região metropolitana foi o mais baixo dos últimos sete anos. “Isso demonstra que o mercado está muito mais saudável. Antes da lei dos distratos, as incorporadoras e construtoras corriam um risco muito grande de descontrole do seu fluxo de caixa, colocando em risco todos os seus clientes. O baixo número de distratos demonstra que o mercado imobiliário está mais maduro. O cliente que estiver com dificuldades financeiras para pagar, pode vender o imóvel para um terceiro. E, neste último ano, com toda a valorização que ocorreu, quem opta por tomar essa decisão está até ganhando dinheiro”, observa.
Perspectivas
Para o presidente da Ademi-GO, 2021 foi um ano de grandes desafios, apesar de todo o crescimento do mercado. O maior deles, aponta, foi o de todos os incorporadores viabilizarem seus empreendimentos e controlarem seus custos. “O aumento do preço de venda aconteceu por necessidade. Se não elevassem os preços, não seria viável lançar os empreendimentos. O custo de construção aumentou muito. Foi a maior inflação do custo de construção dos últimos 40 anos, apontaram os economistas”, explica Razuk.
Outro grande desafio vivido pelo mercado, ressalta, foram as paralisações das obras em função de decretos do governo diante do cenário de pandemia de Covid-19. “Tínhamos pesquisas que comprovavam que o ambiente das obras era seguro aos trabalhadores, uma vez que nestes locais não há aglomeração e os espaços são muito ventilados. O índice de contaminação sempre foi muito próximo de zero, oscilando entre 0,3 e 0,8%, nos piores momentos da pandemia. Mesmo assim, enquanto todos os demais estados mantiveram suas obras em andamento, em Goiás tivemos decretos paralisando as obras. E obra não se retoma de um dia para o outro. Tem sempre uma perda de prazo para mobilizar a estrutura da obra. Agora, as incorporadoras estão trabalhando para recuperar seus cronogramas e evitar atrasos nas entregas de seus empreendimentos. Mas, em alguns casos, é possível que essas paralisações impliquem em algum atraso na data de entrega dos apartamentos”, pondera.
Para 2022, o mercado de Goiás espera que o volume de vendas seja o mesmo desse ano, o que já será considerado excelente. “Como todo ano eleitoral, entendemos que os incorporadores mais responsáveis devam reduzir o volume de lançamentos em relação a 2021, em função da dificuldade de planejar o cenário para os anos seguintes. Porém, é possível que o mercado continue comprador, pois o investidor mais consciente busca a segurança do investimento em imóveis nesses momentos de incerteza. O imóvel é um investimento seguro para estes momentos”, avalia.
Razuk avalia que, diferente do cenário de 2021 em relação ao crédito imobiliário quando o governo reduziu as taxas de juros significativamente como instrumento de política monetária para incentivo ao consumo e à recuperação econômica, o cenário agora está retornando ao ritmo normal. No entanto, mesmo diante do aumento na taxa de juros, os juros dos financiamentos imobiliários ainda continuam muito atraentes. “É preciso entender que 2021 foi um ano atípico e taxas de juros em patamares tão baixos seriam insustentáveis. Apesar do aumento na taxa de juros do financiamento imobiliário, de 8 a 9% ao ano, ainda é muito atraente no Brasil. Quem tem necessidade de comprar um novo imóvel, não deixará de comprá-lo em função da taxa de juros do financiamento imobiliário. Para quem entende minimamente de finanças, sabe que o financiamento imobiliário é uma dívida que vale a pena tomar”, conclui.
Para o próximo ano, o mercado acredita que o custo de construção deve continuar aumentando, porém em ritmo menor. “A previsão dos economistas é que o processo inflacionário deve continuar. Reajuste no preço de energia e combustíveis, desvalorização cambial, tudo afeta o custo de construção. Além disso, com o aumento dos lançamentos esse ano, devemos ter uma maior demanda por mão de obra em 2022, o que pode impactar em aumento no custo destes profissionais.”
A valorização imobiliária também sinaliza que terá continuidade em 2022. “Segundo os dados que temos na Ademi-GO, nos anos de crise, como 2016, 2017, os imóveis em Goiânia valorizaram-se em cerca de 5% ao ano. Nos anos de “boom”, a valorização alcança 30% a 40% no ano. Para 2022, a expectativa é de uma elevação entre 10 e 20% no valor dos imóveis”, prevê o presidente da entidade. “Até mesmo porque o custo de construção continuará subindo. Naturalmente, o preço do imóvel novo terá de aumentar”, completa.
Plano Diretor
Fundamental para ordenar o crescimento da cidade, o Plano Diretor de Goiânia, está em discussão desde o ano de 2017, quando a prefeitura apresentou os primeiros relatórios de diagnósticos. Em 2019, ainda na gestão do prefeito Iris Rezende, o Projeto de Lei do novo Plano Diretor foi enviado para a Câmara dos Vereadores. Foram inúmeras audiências públicas enquanto a Câmara dos Vereadores dava andamento aos trâmites formais de aprovação do projeto. A Câmara dos Vereadores contratou consultoria técnica externa do Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro-Oeste (ITCO) e propôs mais de 270 emendas ao projeto de lei apresentado pelo poder executivo.
Em 2020, com receio da interferência do momento político, o então prefeito Iris Rezende preferiu retirar o Projeto de Lei da Câmara Municipal para que fosse melhor debatido pela nova gestão que assumiria em janeiro de 2021. O prefeito Rogério Cruz formou uma comissão com diversos técnicos da prefeitura, vários vereadores e dois integrantes da sociedade civil para que fossem analisadas e debatidas cada uma das emendas propostas pela Câmara dos Vereadores. “Fomos convidados a participar e achamos as discussões de alto nível, sempre com viés técnico, visando o melhor para nossa cidade. A nossa opinião não foi atendida em todos os pleitos, pois éramos minoria no grupo de trabalho, mas entendemos que tudo foi decidido de forma consensual, sempre visando o melhor para a cidade”, pondera Razuk.
O relatório elaborado por essa comissão foi enviado para a Câmara de Vereadores, que está realizando novas audiências públicas para propor as emendas, com base nas discussões da comissão e, também, das discussões das audiências públicas. “No nosso entendimento, o Plano Diretor está maduro para ser aprovado. Já são quatro anos de discussões, passando por duas gestões do Executivo e do Legislativo. Achamos importante a aprovação do novo Plano Diretor para que as novas regras sejam definidas. Estamos há quatro anos na iminência de alteração das regras a qualquer momento. Isso gera insegurança e afasta investimentos. Nosso município precisa da definição das novas regras, para que essa página seja virada”, completa o presidente da Ademi-GO.
“O que achamos importante é que os critérios do Plano Diretor sejam definidos com base em parâmetros técnicos, e que toda a discussão já realizada seja levada em consideração. Demos pequena contribuição para as discussões, mas o que será definido cabe aos poderes Executivo e Legislativo”, complementa.