O mercado imobiliário de Goiânia é atualmente o terceiro maior do Brasil em volume de vendas, ficando abaixo apenas de São Paulo e Rio de janeiro, de acordo com dados divulgados pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), referentes ao mercado de Goiânia e Aparecida de Goiânia até o fechamento do terceiro trimestre de 2023. As informações são da pesquisa de mercado contratada pela associação e realizada pelo instituto de pesquisa Brain Inteligência Estratégica, especialista em pesquisas para o mercado imobiliário. Para Fernando Razuk, presidente do conselho da Ademi-GO, os números apresentados são bastante positivos. “A CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) consolida os dados de todas as capitais e, com base nesse levantamento, pudemos comprovar isso”, explica Razuk.
Comparando os dados acumulados dos três primeiros trimestres de 2023 com o mesmo período de 2022, o volume de vendas foi aproximadamente o mesmo: R$ 4,2 bilhões em imóveis vendidos. O presidente da Ademi-GO, Felipe Melazzo, enxerga esse panorama como positivo. “Importante lembrarmos que 2022 foi o ano de maior volume de vendas de imóveis desde 2011. Mantermos este volume de vendas do ano passado, em um cenário de taxa Selic alta, é realmente um fato para o setor comemorar”, comenta.
Apesar do montante financeiro ter se mantido, o número de unidades comercializadas foi menor: 6.847 de janeiro a setembro de 2023, enquanto no mesmo período de 2022 foram vendidas 8.246 unidades. “Isso demonstra que as unidades vendidas em 2023 tinham valores maiores do que em 2022”, complementa o presidente. Os lançamentos caíram em torno de 11% em VGV (Valor Geral de Vendas, em R$) e 17% em número de unidades. “É algo que atesta maior cautela por parte dos empreendedores, principalmente em função da transição de governo e da taxa de juros que estava alta no começo do ano. Esse tipo de atitude é positiva para o setor, pois deixa o mercado mais saudável e sustentável”, pondera Melazzo.
Destaca-se o fato de que, de janeiro a setembro, foram lançadas 7.046 unidades e vendidas 6.847, ou seja, o número de unidades comercializadas ficou muito próximo do número de lançamentos. Dessa forma, o número de imóveis disponíveis para venda, que era de 10.420 unidades no final de 2022, estava em 10.619 no final de setembro de 2023. “Podemos entender, desse modo, que o mercado está bastante equilibrado, lançando o volume correspondente ao que se vende”, afirma Credson Batista, diretor de pesquisas e estatísticas da Ademi-GO.
O preço médio do metro quadrado praticado em 2023 (R$ 7.842/m2) até setembro, já está 17% acima do valor médio praticado no ano de 2022 (R$ 6.722/m2). “Como o preço continuou subindo nos últimos meses, estamos estimando que a valorização dos imóveis em Goiânia deve fechar o ano acima de 20%”, enfatiza Felipe Melazzo. “Mesmo com a Selic alta, quem comprou imóvel fez o melhor investimento. Importante lembrar que além da valorização, o investidor pode ter também o retorno do aluguel”, complementa o presidente.
Valorização
Os bairros mais valorizados continuam sendo os setores Marista, Oeste, Bueno e Jardim Goiás, todos eles com preço médio do metro quadrado acima de R$ 9.000. “A partir de 2024, dificilmente se encontrará imóveis abaixo de R$ 10.000/m2 nesses setores. Isso já acontece nas melhores localizações destes mesmos bairros. Na região do Parque Vaca Brava, por exemplo, os dois últimos lançamentos tiveram preços acima de R$ 11.000 o m2 e foram vendidos muito rápido”, afirma Felipe.
Com esses bairros mais valorizados, o mercado se aqueceu também no que diz respeito aos bairros no entorno dos principais setores, onde pode-se usufruir de toda a infraestrutura da região, mas com preço entre 10% e 30% abaixo, tais como Bela Vista, Pedro Ludovico, Jardim América e até mesmo no Setor Central.
Já o preço médio de vendas de salas comerciais em prédios corporativos ficou em R$ 13.011 no mês de setembro. “Goiânia ficou muitos anos sem lançar prédios comerciais e isso gerou uma demanda reprimida. No ano de 2023 foram lançados cinco prédios comerciais na capital goiana, e todos eles foram muito bem vendidos”, explica Felipe Melazzo.
O diretor comercial da CMO Construtora, Marcelo Moreira, afirma que 2023 foi o melhor ano da empresa em vendas. “Batemos os nossos recordes em volume de unidades vendidas e em valor geral de vendas. Tivemos dois grandes lançamentos que superaram 80% de unidades comercializadas no lançamento. Mas não só os dois lançamentos foram muito bons, como também os produtos já lançados venderam muito bem. A CMO, que tem a característica de ter empreendimentos mais pulverizados pela cidade, conseguiu vender muito bem em todas as regiões. Isso mostra que as pessoas estão, sim, buscando imóvel, seja em lançamento, em construção e até os prontos para morar. Eu acho que um dos principais motivos é a constante valorização do metro quadrado em Goiânia, que vem subindo ano após ano e se destacando no mercado nacional. O outro grande motivo é o crescimento de Goiânia impulsionado pelo agronegócio, e por outros setores que estão crescendo muito, fazendo a nossa cidade se destacar como uma excelente opção para investir e para morar, e isso atrai as pessoas para o mercado imobiliário. Estamos muito otimistas para o ano que vem, e eu acredito que 2024 vai continuar tão aquecido ou ainda mais”, afirma o executivo.
"Nos últimos 12 meses aqui na Brasal Incorporações, a valorização dos imóveis foi de cerca de 20%, ou seja, três vezes acima da inflação, e o volume de vendas ficou acima de 100% da nossa meta. Para 2024, estamos extremamente otimistas, principalmente pela curva de queda de juros, momento em que deve aumentar intenção de compra", comenta Murilo Calzada, gerente geral da Brasal Incorporações.
Mercado de habitação para baixa renda
Já no Programa Minha Casa Minha Vida, o desempenho do mercado de Goiânia foi insignificante. Apenas 736 apartamentos lançados no ano, representando pouco mais de 10% do número de apartamentos lançados, 7.046 no total. Em 2020, por exemplo, o volume de unidades lançadas dentro do programa habitacional do governo foi de quase 50% do total de apartamentos lançados. Segundo o presidente da associação, a soma de lançamentos dentro do Minha Casa Minha Vida deve ter um crescimento significativo em 2024 em função do aumento do teto de valor dos imóveis pelo governo federal. “Isso deve viabilizar novos empreendimentos. Mas seria importante o poder municipal também fazer a sua parte”.
A exemplo de outros municípios, a prefeitura de Goiânia encaminhou à Câmara dos Vereadores o projeto de Lei de Habitação de Interesse Social (HIS). “Essa lei é de fundamental importância para o município. Isso possibilitará a produção de moradia para famílias de menor poder aquisitivo. São Paulo está muito à frente de Goiânia nesse quesito, por exemplo. Lá já existe a lei de HIS e, com toda a dificuldade de se adquirir áreas que viabilizem habitações para população de baixa renda, as vendas de apartamentos do MCMV representam aproximadamente 50% dos apartamentos vendidos. Nossos vereadores precisam aprovar essa lei. Além de viabilizar moradia para a população mais carente, será um grande vetor de geração de empregos na nossa cidade”, explica Felipe Melazzo.
Perspectivas para 2024
Segundo Fernando Razuk, presidente do conselho consultivo da Ademi-GO, as perspectivas do mercado imobiliário para o próximo ano são positivas. “A taxa Selic já teve três reduções consecutivas e vai continuar caindo em 2024. Na sequência, haverá também uma queda na taxa de juros do financiamento imobiliário. O primeiro banco a se movimentar foi o BRB, que já anunciou esta redução nas suas taxas”. Razuk explica que, com a queda da taxa de juros, a demanda por imóveis aumenta, uma vez que mais pessoas passam a ter capacidade de comprar imóveis. Com isso, a estimativa da Ademi-GO é que o mercado de Goiânia mantenha o alto volume de vendas. “Eu não ficaria surpreso se em 2024 tivermos um crescimento de 5% a 10% no volume de vendas em relação a 2023”, aposta.
Felipe Melazzo acredita que a valorização dos imóveis em Goiânia também deve continuar de forma intensa em 2024. Segundo ele, nos últimos anos o preço foi impulsionado por um mercado aquecido e pela alta no preço dos materiais de construção, em consequência da pandemia e da guerra entre Rússia e Ucrânia. “Dessa vez, o aumento do custo acontecerá em função da mão de obra: foram lançados muitos empreendimentos nos últimos dois anos e todos eles estão em construção ao mesmo tempo agora. Com isso, começa a faltar profissionais e as construtoras são forçadas a investir em profissionalização interna. Isso reduz a produtividade e aumenta significativamente o custo de construção”, explica Felipe. “Além disso, com a queda da taxa de juros, o mercado imobiliário se aquece e, mais uma vez, teremos um cenário de mercado aquecido e custo de construção em alta. As margens de incorporação são estreitas. Com o aumento do custo de construção, os empreendimentos ficam inviáveis se o gasto não for repassado para o preço de venda. Então, a valorização dos imóveis deve continuar na casa de 15% a 20% em 2024”, aposta o presidente.
“Com essa estimativa de valorização, o investimento em imóveis fica mais interessante do que qualquer aplicação financeira de baixo risco. Isso atrai investidores para o mercado imobiliário e gera um ciclo muito positivo para o setor”, conclui Felipe Melazzo.
Sobre a Ademi-GO:
A Ademi-GO (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás) é uma sociedade civil de direito privado sem fins lucrativos, fundada em 28 de maio de 1986, quando aconteceu a publicação e registro do seu estatuto. A entidade congrega empresas do ramo de incorporação imobiliária e atua para garantir a sustentabilidade do mercado imobiliário no Estado de Goiás.