Os dados apresentados pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), sobre o mercado imobiliário de Goiânia, demonstram que 2025 começa com vendas aquecidas na capital. 2024 foi o ano com o maior volume de unidades comercializadas na capital desde 2010, chegando a cerca de R$ 7,7 bilhões em unidades residenciais e R$ 8,2 bilhões considerando também unidades comerciais, hotéis e incorporações horizontais. O primeiro trimestre de 2025 trouxe uma tendência de liquidez ainda maior para o ano. Quando comparado o volume de vendas de 2024 ao de 2025, no primeiro trimestre, Goiânia teve um crescimento de 47% na soma dos valores das unidades vendidas. Esse crescimento acentuado indica que 2025 deve superar o ano anterior.
Segundo o Presidente do Conselho da Ademi-GO, Fernando Razuk, todo esse aquecimento do mercado imobiliário tem fundamentos sólidos e é consequência da alta demanda por imóveis na capital. “A população e a economia de Goiás crescem numa velocidade muito acima do restante do país, o que gera uma demanda enorme por novas moradias”, comenta. Segundo ele, a população de Goiás cresceu 20% entre o censo de 2010 e o de 2022, enquanto a população brasileira cresceu entorno de 7%. “Além disso, a economia de Goiás vem crescendo acima da economia brasileira há muitos anos. Isso aumenta significativamente a demanda por imóveis. Com a economia aquecida, as pessoas ganham dinheiro para comprar seu primeiro imóvel, fazer upgrade para um apartamento maior, comprar salas comerciais para ampliar seus negócios, etc.”, complementa Razuk.
O diretor de pesquisas e estatísticas da Ademi-GO, Credson Batista, afirma que o bom desempenho de vendas do setor é um motivo para empreendedores e adquirentes comemorarem. “O momento de mercado aquecido favorece as empresas do setor, que crescem junto com o segmento, gerando valor e mais oportunidades de emprego para a sociedade. Mas também é muito positivo para os adquirentes, já que a alta demanda por imóveis intensifica a valorização, que há três anos consecutivos segue acima da média nacional e próxima a 20% ao ano”, diz. Reforçando essa conclusão Credson Batista compara o desempenho de Goiânia a média nacional, divulgados pela CBIC. “O número de unidades comercializadas no país cresceu 15% do primeiro trimestre de 2024 para 2025. No mesmo período, as vendas em Goiânia cresceram o dobro. Com uma procura crescendo bem acima da média nacional a valorização é certeira e tende a ser maior do que em outras cidades”.
Para o presidente da instituição, Felipe Melazzo, o reflexo positivo para a população fica claro nos números de geração de empregos do CAGED. “A indústria da construção foi responsável, em março, por 26% do saldo de empregos criados em Goiânia e Aparecida. Esse dado divulgado pelo Ministério do Trabalho demonstra a importância do setor para a geração de riquezas em nossa região e o papel fundamental para trazer oportunidades para a população em geral”. O presidente ressalta ainda que, com o volume intenso de obras na capital, as empresas do setor seguem oferecendo oportunidades de emprego e capacitação para aqueles que buscam uma chance, com parcerias com o SENAI, por exemplo.
Segundo a pesquisa, no primeiro semestre foram lançadas 2.525 unidades e comercializadas 2.592, levando a mais uma redução no estoque de Goiânia, que chegou a 10.283 unidades. Quando esses parâmetros são analisados em valores financeiros, a força do mercado consumidor da capital goiana fica ainda mais explícita, já que no período foram lançados R$ 1,8 bilhões em unidades e comercializados R$ 2 bilhões. Para Credson Batista, esses números só reforçam que o crescimento do mercado imobiliário de Goiânia acontece de forma saudável e consistente. “Goiânia não se tornou o terceiro maior mercado imobiliário do país por acaso. O volume de lançamentos na cidade vem crescendo ano a ano puxado pelo crescimento das vendas. No primeiro trimestre de 2024, lançamos 1.332 unidades, já em 2025 o número foi de 2.525. Porém, no mesmo período, o mercado comercializou 2.592 unidades. Isso demonstra que houve aumento no volume de lançamentos justamente na tentativa de atender a demanda que segue crescente”.
Valorização e oportunidades para o adquirente
Com a alta demanda e o aumento significativo nos custos de produção dos apartamentos, a valorização dos imóveis vem se intensificando em constante crescimento. No primeiro trimestre do ano, o preço médio dos imóveis comercializados em Goiânia foi 10% superior ao preço médio de 2024, reforçando a tendência de grande valorização dos imóveis. Em 2024, o preço médio foi de R$ 9.287,00 e no primeiro trimestre de 2025 esse número chegou a R$ 10.261. “Essa é uma valorização muito expressiva. A média nacional no mesmo período foi de 1,9%, ou seja, quem investiu em imóveis em Goiânia ganhou cinco vezes mais no período que aqueles que optaram por outras cidades. Com as vendas crescendo na capital acima da média nacional essa valorização deve continuar intensa”, explica Credson Batista.
No comparativo entre trimestres, o preço médio da capital cresceu 22% com relação ao primeiro trimestre do ano passado. O presidente do conselho da Ademi-GO, Fernando Razuk, comenta que essa valorização tem motivações sólidas e que a tendência é de os preços continuarem aumentando nos próximos anos. “Em primeiro lugar, um mercado aquecido em função de alta demanda geralmente tende a ter aumento de preços. É a lei da oferta e da procura”, comenta.
Porém, segundo ele, os principais fatores que têm feito os preços de venda aumentarem estão relacionados aos custos de produção dos apartamentos. “O custo de obra têm aumentado significativamente, principalmente em função da falta de mão de obra. Os juros dos financiamentos para a construção também aumentaram. Tudo isso vai compondo o custo de produção dos apartamentos”, explica. Segundo Razuk, as alterações do Plano Diretor de Goiânia também têm influenciado o aumento dos preços. “O Plano Diretor que entrou em vigor em 2023 reduziu o aproveitamento dos terrenos. Era comum os incorporadores desenvolverem empreendimentos nos bairros mais nobres utilizando aproveitamento de 10 a 11 vezes a área do terreno nos bairros mais nobres. Com o novo plano, esse aproveitamento foi limitado em no máximo de 7,5 vezes. Como o preço dos terrenos nessas regiões não diminuiu, onde antes o empreendedor conseguia construir 100 apartamentos, por exemplo, ele só fará 75. Dessa forma, como serão feitos menos apartamentos, o valor do terreno terá um peso maior no preço de cada apartamento, aumentando, assim, o preço dos apartamentos. Isso é o que está ocorrendo no Marista, que já não tem mais projetos do antigo plano sendo lançados”. Para ele, o mesmo movimento seguirá no restante da cidade, implicando em tendência de aumento nos preços dos imóveis em toda a capital.
O preço médio dos imóveis, levando em conta apenas os quatro principais bairros da capital (Bueno, Marista, Oeste e Jardim Goiás), foi de R$ 11.642,5, segundo a pesquisa. Um destaque especial para o Setor Marista, onde o preço médio em março é de R$ 13 mil por metro quadrado. No Bueno, o preço do metro quadrado hoje está próximo de R$ 12 mil. Credson Batista explica que é natural que esses bairros, como o Bueno e o Marista, sejam mais valorizados devido à alta procura. “Isso acontece em função da qualidade de vida ofertada por eles, com opções de lazer, comércio e conveniência e tudo mais que seus moradores precisam”, comenta. “Além disso, nas regiões mais valorizadas do Bueno, como o Parque Vaca Brava e a praça da T-23, os apartamentos já estão sendo comercializados por volta de R$ 17.000 a R$ 18.000 o metro quadrado”, complementa. Para o Jardim Goiás o preço médio apontado na pesquisa foi de R$ 10.736,00. Porém o diretor faz uma ressalva importante. “O preço apresentado leva em consideração apenas os empreendimentos que ainda possuem estoque na região. Recentemente, aconteceu um lançamento de apartamentos de 420 m² com preço acima de R$ 17.000,00 o metro quadrado e teve 100% de seus apartamentos vendidos no lançamento”, explica Credson.
Outro Setor que entrou para o ranking dos imóveis mais valorizados foi o Setor Serrinha. “Nos últimos anos, houve uma sequência de lançamentos de alto padrão no Serrinha, e esses empreendimentos puxaram a valorização do setor”, esclarece Credson. Razuk explica que ainda é possível encontrar alguns produtos com preço de venda abaixo da média dos bairros, mas que esse estoque de preços menores deve acabar em poucos meses. “Ainda existem estoques de alguns empreendimentos que foram lançados quatro anos atrás, numa época em que os terrenos e o custo de construção ainda estavam mais baratos. Mas estes imóveis já estão abaixo do custo de reposição. Ou seja, se os incorporadores lançassem o mesmo projeto, no mesmo local, o preço de hoje seria mais alto, pois a realidade atual de custo de construção e custo de terreno já é completamente diferente da realidade de quatro ou cinco anos atrás”, explica. “É por este motivo que temos convicção que os preços dos imóveis continuarão aumentando nos próximos anos”, enfatiza Razuk.
Para os empreendimentos comerciais, a pesquisa demonstra que o preço médio hoje é de R$ 15.248. “O crescimento da economia goiana acima da média nacional aumenta significativamente a demanda por espaços comerciais, uma vez que as empresas e profissionais autônomos necessitam de mais espaço para expandir seus negócios”, explica Felipe Melazzo. “Neste mês, duas empresas associadas lançarão empreendimentos de salas comerciais. São produtos de altíssimo valor agregado e localização premium e, portanto, o preço de venda será acima do preço médio. Mas, por serem produtos muito premium, a expectativa é que tenham boa velocidade de vendas”, complementa.
A pesquisa traz também o Índice de Velocidade de Vendas da capital. Esse parâmetro mede o volume de vendas sobre o estoque existente e ajuda a entender o comportamento das vendas na cidade. O IVV para unidades comerciais e residenciais na cidade é de aproximadamente 10% ao mês. Razuk explica que esse índice demonstra que, de forma hipotética, se não acontecerem mais lançamentos em Goiânia, todo o estoque de unidades disponíveis para venda em Goiânia se esgotaria em 10 meses.
Segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a quantidade de apartamentos financiados aumentou significativamente no primeiro trimestre de 2025, quando comparado ao primeiro trimestre de 2024. No primeiro trimestre de 2025 foram financiadas 95.912 unidades, contra 69.706 unidades financiadas no primeiro trimestre do ano passado. Para Fernando Razuk, isso demonstra que mesmo com a elevação da taxa Selic, as taxas dos financiamentos imobiliários continuam atraentes para os clientes. “Como os bancos se utilizam principalmente dos recursos de caderneta de poupança para financiar os imóveis, eles ainda conseguem financiar o cliente final com taxas que variam de 8% a 12% ao ano, dependendo do perfil do imóvel. Com a Selic a 15% e os imóveis valorizando próximo de 20% ao ano, vale muito a pena o cliente tomar um financiamento imobiliário”, diz. Ele explica que os bancos têm disponibilizado o recurso de poupança principalmente para financiar o cliente final. “Como os financiamentos imobiliários da pessoa física têm prazos longos, os bancos conseguem gerar relacionamento com esses clientes por muitos anos, deixando a operação mais interessante para os bancos”, esclarece Razuk. Já em relação ao financiamento destinado às incorporadoras, para financiarem a construção dos empreendimentos, houve queda no volume. “Isso demonstra que os bancos estão mais seletivos e só financiarão incorporadores e construtores que tiverem gestão financeira de excelência. Além disso, os juros dos financiamentos das obras aumentaram, o que impacta o preço final de vendas dos apartamentos de novos lançamentos. Os incorporadores precisam colocar esse custo de capital mais elevado na viabilidade do empreendimento”, alerta Razuk.
MCMV
Com o aumento do teto de avaliação para R$ 350 mil por unidade em 2023, o estoque de apartamentos dentro do programa Minha Casa Minha Vida na região metropolitana subiu de 1.333 para 1.517 unidades, sendo que, dessas somente 240 apartamentos estão em Aparecida de Goiânia. Com isso, apenas cerca de 14% do estoque total da região metropolitana se enquadra no programa. “Começamos a enxergar uma leve melhora nos números do segmento, pois a oferta de unidades desse padrão chegou a ficar abaixo de 10% do estoque da cidade. Porém, entendemos que esse percentual ainda é muito discreto quando comparados com outros mercados, como São Paulo onde o MCMV chega a representar 50% das vendas”, explica Credson Batista. Do primeiro trimestre do ano passado para o primeiro trimestre de 2025, o número de unidades lançadas no MCMV mais do que dobrou, saindo de 424 unidades para 904. Felipe Melazzo explica que isso é reflexo da alteração no teto do programa, que viabilizou projetos que antes se encontravam parados em função da dificuldade da viabilidade financeira. Com a criação do faixa 4 do programa, destinado a famílias que ganham de R$8 a 12 mil mensais, esse impacto deve ser ainda mais positivo. As vendas no mesmo período subiram de 405 unidades para 694. “Para a Ademi-GO, esses números apenas reforçam que esse é um segmento que responde rapidamente os incentivos e tem muito espaço para crescimento”, afirma.
Perspectivas de mercado
Em um mercado pujante, os desafios para as empresas do setor são diversos. Com o volume de canteiros de obras se multiplicando na cidade, os empreendedores sofrem com a escassez de mão de obra. Para o presidente do Conselho, Fernando Razuk, o aumento dos custos de produção é o grande desafio para as empresas. “Vivemos desde 2020 uma pressão intensa nos custos de obras. Durante a pandemia, essa pressão veio principalmente do aumento dos materiais, ocasionado pela quebra da cadeia produtiva. Com o crescimento dos lançamentos, hoje o grande desafio é a mão de obra que é escassa. Outro fator sobre o qual o empreendedor deve ter cuidado é em relação ao crédito para financiar os empreendimentos. As taxas de juros aumentaram bastante e os bancos estão mais restritivos, o que significa que apenas os empreendedores mais profissionalizados e mais organizados financeiramente terão acesso ao recurso dos bancos”, alerta.
Para ilustrar o desafio de mão de obra vivenciado no mercado, o diretor de pesquisas e estatísticas, Credson Batista, realizou um levantamento que demonstra que de dezembro de 2024 a março de 2025, o número de canteiros verticais subiu de 162 para 176. Esse número leva em consideração apenas obras de prédios, porém ele lembra que a cidade está repleta de obras comerciais, de casas de condomínios, loteamentos, reformas e outras que não são contabilizadas na pesquisa da Ademi-GO. “Portanto, essa pressão por trabalhadores é ainda maior. Além disso, o setor oferece novas vagas para trabalhadores iniciarem uma carreira, porém é importante destacar que no início da profissionalização a produtividade dos funcionários é menor que a média, levando a um aumento no custo produtivo também”, complementa.
Além dos fatores citados e da restrição do Plano Diretor, a reforma tributária também deve elevar a carga tributária para imóveis no país. Assim, já em 2026, quando se inicia a transição entre os modelos, o segmento deve ser impactado. Felipe Melazzo entende que nesse cenário é fundamental que os incorporadores estejam atentos e preparados para os desafios que os aumentos de custos trarão para os negócios, sempre os considerando em seus empreendimentos. “A valorização dos imóveis em Goiânia deve seguir de maneira intensa, já que as margens de resultado das incorporações são pequenas e os incorporadores precisarão repassar os custos para o preço final dos imóveis. O que para os empreendedores é um desafio, para os compradores é uma grande oportunidade. Quem comprou imóvel nos últimos anos viu seu patrimônio crescer com uma alta rentabilidade e segurança”.
A pesquisa Ademi-GO reforça que todos os dados demonstram uma tendência de 2025 ser um ano de crescimento de vendas de imóveis e mais um ciclo de valorização intensa, com possibilidades de um novo recorde pelo terceiro ano consecutivo. Somada a esses elementos já consolidados, a criação da faixa 4 do programa Minha Casa Minha Vida deve facilitar o acesso a moradia a famílias que ganham até R$ 12 mil por mês. “Essa é mais uma iniciativa do governo que democratiza a moradia em nosso país. Com isso, entendemos que uma faixa da população que tinha dificuldades para encaixar a compra de imóvel no seu orçamento passa a ter condições de fazer sua aquisição, em função das taxas de juros mais atrativas. Isso cria um mercado e fomenta ainda mais o setor”, diz o presidente da Ademi-GO.
O diretor de pesquisas, Credson Batista, traduz o impacto em números. “Em São Paulo, uma grande metrópole e com valores de metro quadrado bem superiores a Goiânia, são vendidas cerca de 100 mil unidades residenciais por ano. Aproximadamente 50 mil dessas unidades estão dentro do programa MCMV. Se isso é possível lá, também acreditamos nos impactos aqui.” Por isso a Ademi-GO também busca o diálogo com o poder público da cidade de Aparecida de Goiânia para desenvolver uma Lei de Habitação de Interesse Social e fomentar a produção de unidades no MCMV na cidade, que hoje somam apenas 240 unidades em estoque.
Melazzo destaca ainda que os primeiros empreendimentos que se enquadram na Lei de Habitação de Interesse Social (HIS) em Goiânia ainda se encontram para aprovação na prefeitura. Ele reforça a importância da tramitação rápida desses processos dentro do poder público para que, de fato, os benefícios da lei cheguem à população e facilitem a aquisição de sua moradia. A associação enxerga essa lei como uma forma de democratizar a moradia, assim como em outros estados. “Neste início de ano, tendo em vista o período de transição da gestão municipal e as mudanças estruturais nas secretarias, houve atraso nos processos de legalização de novos empreendimentos, o que preocupa a associação em função de uma eventual queda no número de lançamentos, o que pode impactar toda a cadeia produtiva da construção civil, principalmente a geração de empregos no município. Por isso, a entidade mantém um diálogo direto com os secretários responsáveis, que estão cientes e estudando maneiras para deixar a prefeitura mais ágil”, afirma o presidente.
Nesse contexto de expansão e visando a proteção do adquirente, a associação em parceria com o Mistério Público desenvolveu uma cartilha para a compra segura, na qual orienta quais informações o cliente deve checar para garantir a sua tranquilidade no momento da realização do sonho da casa própria. A iniciativa visa profissionalizar ainda mais o setor, proteger os adquirentes e combater irregularidades na cidade. Acesse o site da associação e conheça o material.
Fonte: Assessoria