Os dados da pesquisa sobre o mercado imobiliário da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO) trazem o fechamento do 3º trimestre de 2025 com a soma de 6,2 bilhões de reais no volume vendido. Esse valor já é superior ao registrado no ano de 2022, que foi de 5,7 bilhões de reais, e muito próximo ao fechamento de 2023, que foi de cerca de 7 bilhões. “Com uma diminuição do saldo da poupança os bancos, assertivamente, têm priorizado o crédito para os adquirentes finais, garantindo a manutenção dos recursos para a compra da casa própria. Com isso os empreendedores que viram os recursos para financiamento e a produção diminuírem tiveram como consequência um aumento de custo. Como resultado dessa dinâmica, a redução de 3% no valor total de lançamento de 2025 até o terceiro trimestre quando comparado ao mesmo período de 2024. Apesar da redução dos lançamentos o somatório do valor total de vendas registrou um aumento de 5% com relação ao mesmo período do ano passado”, comenta o diretor de pesquisas e estatística da Ademi-GO, Credson Batista. Para o presidente da instituição, Felipe Melazzo, o ano de 2025 foi de acomodação após o recorde de vendas do mercado nos anos de 2022, 23 e 24. “Tivemos um boom muito intenso em 2024, com muitos lançamentos e vendas aceleradas. É natural que o mercado se acomode e se estabilize. Isso só reforça que o mercado consumidor goiano segue resiliente.”
Marcelo Gonçalves, diretor da Brain Inteligência Estratégica, empresa responsável pela pesquisa do mercado imobiliário divulgada nacionalmente, faz uma observação quanto à evolução do mercado goiano. “Em 2019, o número de unidades comercializadas no acumulado de 12 meses era de 6 mil unidades. De 2022 para cá, as vendas se estabilizaram próximas a 10 mil unidades/ano. Isso levando em consideração apenas as unidades residenciais. Os números apontam que a realidade do mercado local mudou. Fruto de um crescimento econômico e populacional acima de outras regiões no país. O mercado de edifícios coorporativos só reforça essa constatação. Em função dessa nova dinâmica, Goiânia é uma das poucas cidades com um mercado aquecido para empreendimentos comerciais do país, com lançamentos vendendo 70%, 80%, 90% nas suas respectivas aberturas de vendas”.
Contratações de Crédito Imobiliário
Recentemente, o Governo Federal anunciou alterações importantes para os adquirentes no Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que é baseado nos recursos oriundos da poupança. Entre as alterações está o aumento do teto máximo para o enquadramento dos imóveis no SFH, saindo de 1,5 milhões para 2,25 milhões de reais. Em contrapartida, foi estabelecido que para esses financiamentos a taxa de juros máxima que as instituições financeiras podem praticar é de 12% a.a. O presidente do Conselho da Ademi-GO, Fernando Razuk, comenta que vale destacar que esse crédito barato é uma oportunidade para os consumidores atentos. “Com esse programa eles podem acessar recursos abaixo da taxa Selic e manter seus investimentos em outras categorias rendendo a taxas maiores, como em investimentos vinculados a CDI”, diz. O presidente da Ademi-GO, Felipe Melazzo, lembra da possibilidade de portabilidade do financiamento. “Os financiamentos imobiliários são contratos de longo prazo, com taxas subsidiadas e pré-estabelecidas. Sendo um instrumento muito interessante para o planejamento financeiro das famílias. Porém, se ao longo dos anos do financiamento já contratado houver uma grande redução nas taxas de juros para os financiamentos imobiliários o cliente realizar uma nova contratação a juros mais favorável até mesmo dentro da própria instituição bancária.”
Outra alteração anunciada foi a redução dos depósitos compulsórios, valores que os bancos devem deixar depositados no banco central como garantia das operações, desde que as instituições aumentem a destinação dos recursos da poupança para financiamento de imóveis. Dentro dessa temática a Associação explica que para acompanhar o crescimento do mercado imobiliários nos últimos anos e possibilitar o acesso a crédito pelos adquirentes, os bancos têm priorizado a destinação de recursos para o comprador final em detrimento dos empreendedores. Dessa forma, os muitos empreendedores têm que recorrer ao mercado de capitais como alternativa de financiamento dos seus projetos. “Diferente dos bancos que empregam os recursos subsidiados da poupança para o financiamento das obras os Fundos Imobiliários captam seus recursos de investidores a mercado. Para atraí-los precisam remunerar os recursos captados a CDI adicionado de um prêmio, taxa superior a taxa das poupanças. Com isso o custo de financiamento de obras sobe. Assim, esse aumento de taxa encarece a produção. Naturalmente esse incremento será repassado para preço levando a uma valorização do metro quadrado”, explica Razuk.
Os financiamentos para habitações de interesse social, que utilizam recursos do FGTS, seguem com participação crescente nos financiamentos imobiliários, chegando a 131,8 bilhões de reais no acumulado de 12 meses até setembro de 2025. Com a criação do faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida, outro ponto favorável para os adquirentes, essa tendência de crescimento e expansão deve ser mantida.
No Brasil, a indústria da construção civil foi responsável por gerar 13% dos postos de trabalho em 2025. Em Goiânia, esse percentual foi de 24%. “Em Goiânia, a construção civil gerou um quarto das vagas de trabalho na cidade até setembro desse ano, quase o dobro da média nacional. Esse dado reforça como nosso setor tem um papel fundamental para a nossa cidade gerando empregos, renda, melhores qualidades de vida e arrecadação para o município”, ressalta Melazzo. O presidente continua lembrando que com o mercado aquecido e uma alta demanda por profissionais qualificados, as associadas têm investido em programas de qualificação para a formação de mão de obra.
Além da alta demanda por profissionais, que acaba resultando em salários maiores, é natural que com mais profissionais novos e em treinamento a produtividade da mão de obra no canteiro caia. O efeito disso, um aumento de custos nos canteiros. O presidente do Conselho, Fernando Razuk, comenta que as empresas do setor vêm trabalhando com margens achatadas desde 2020 com o boom de preços dos materiais de construção. “Dessa forma, as empresas não têm espaço para absorver novas altas de custos e aumentos como esses naturalmente serão repassados para os preços dos novos empreendimentos.”
Valorização Imobiliária
Com o custo de produção seguindo pressionado pela alta demanda de mão de obra e agora também pelo aumento do custo de capital para a produção de empreendimentos, a valorização dos imóveis continua crescente. A valorização média do metro quadrado na capital até setembro foi de 13%. Considerando todos os bairros da cidade, a média é próxima a R$ 10.500,00/m². No recorte dos quatro principais bairros da cidade, Marista, Bueno, Jardim Goiás e Setor Oeste, o valor médio do metro quadrado é de R$ 12.500,00/m², aproximadamente. Por sua vez, o preço do Marista já chega a R$ 13.200,00/m². Credson explica que essa dinâmica é natural. “Quanto maior a oferta de infraestrutura, serviços e lazer, maior a valorização de uma região. É o caso dos quatro principais bairros da cidade, em especial o setor Marista.”
Em função dessa pressão de custos, Credson Batista destaca que imóveis que estão prontos ou quase prontos podem ser uma grande oportunidade devido o conceito do custo de reposição. “Os imóveis que estão ficando prontos foram lançados em um outro momento de mercado, e não tiveram seu custo de obras e do custo dos financiamentos para a produção impactados por essa nova realidade, por exemplo. Além disso, muitos foram aprovados no Plano Diretor anterior, que permitia um adensamento maior dos terrenos. A média praticada na cidade era de 10 vezes. Atualmente esse adensamento está restrito a 7,5 vezes. Ou seja, o valor do terreno que antes era diluído em 100 unidades passa a ser diluído em apenas 75 unidades, levando a um aumento natural do preço das habitações. Os projetos aprovados no Plano Diretor anterior já se esgotaram. Assim, se esse mesmo imóvel que está próximo da entrega fosse lançado hoje teria um preço muito superior ao praticado, já que o tiveram um custo menor de produção. Para quem compra é uma oportunidade de lucrar com a valorização.”
Perspectivas para 2026
O ano que se aproxima é um ano atípico, além da combinação de uma eleição presidencial com uma Copa do Mundo em um novo formato, passando de 30 dias para 45 dias, teremos o ano com o maior número de feriados prolongados. Com isso, o calendário para lançamentos imobiliários será reduzido. Portanto, a tendência é que a oferta de novos empreendimentos seja menor do que em 2025. Com uma oferta menor, é natural que essa condição leve a uma valorização dos novos projetos. Além disso, o custo de produção, pressionado pelo custo de capital e da mão de obra, também será elevado pelo início da transição da reforma tributária, que trará uma maior complexidade para o setor da construção e uma consequente elevação do custo. Razuk ainda comenta que as obrigações da vigência dos dois regimes tributários levarão a uma necessidade de ampliação na equipe de profissionais tributários, impactando diretamente a estrutura de custos das empresas do segmento. Além disso, a alteração na legislação levará a um aumento real na carga tributária dos imóveis e consequentemente a elevação dos preços. Estudos da CBIC, indicam que no novo modelo esse aumento da carga tributária pode chegar até 50%, em relação a carga atual.
Além desses fatores, Melazzo destaca que em anos de incertezas, internas e externas, imóvel segue sendo um investimento rentável e seguro. “Com uma valorização acima de outros investimentos e com uma a segurança do patrimônio, que em momentos adversos não é impactado, como ativos financeiros, por exemplo, preservando seu valor. Portanto, para quem busca estabilidade e proteção os imóveis seguem como uma das principais alternativas.”