A Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO) apresentou o fechamento dos dados de 2024 referentes ao mercado imobiliário de Goiânia e Aparecida de Goiânia. A pesquisa foi realizada pela Brain Inteligência Estratégica e constatou que Goiânia é o terceiro maior mercado imobiliário do país. Foram comercializados, em 2024, 11.797 apartamentos. Esse é o maior número já registrado desde 2010, ano no qual a pesquisa começou a ser realizada. “No ano passado, Goiânia teve um crescimento de 29% no número de unidades comercializadas, frente a um aumento de 20% registrado nas vendas nacionais, como divulgado pela CBIC (Câmara Brasileira da Industria da Construção). Isso indica que o mercado de Goiânia cresceu quase 50% a mais que a média nacional, resultado do crescimento econômico e do crescimento demográfico da região acima das médias nacionais. Isso atrai mais pessoas e investimentos para nossa região, fomentando o mercado”, destaca o diretor de pesquisas e estatísticas da Ademi-GO, Credson Batista.
Felipe Melazzo, presidente da Ademi-GO, chama atenção para o fato de que os números de 2024 foram superiores às máximas históricas do boom imobiliário que o país viveu de 2010 a 2013, reforçando a relevância desse dado. No comparativo de valores, esse crescimento de vendas foi ainda mais expressivo. Em 2023, Goiânia já havia registrado seu recorde de vendas comercializando R$ 5,7 bi em unidades residenciais. Em 2024, esse recorde foi quebrado novamente com a venda de R$ 7,7 bilhões, um crescimento de 35% com relação ao ano anterior. O presidente, Felipe Melazzo, celebra esses números. “Goiânia vem ganhando cada vez mais relevância no cenário nacional de forma consistente e se consolida como o terceiro maior mercado do país por mais um ano, ficando atrás apenas de São Paulo e Rio de Janeiro. Acreditamos que a alta demanda por imóveis deve continuar a impulsionar o mercado em 2025”. Credson Batista destaca que esse recorde contabiliza apenas apartamentos e, ao somar outras tipologias de empreendimentos feitos por meio de incorporação imobiliária, como salas comerciais e casas, o valor total de vendas chega R$ 8,25 bilhões no ano.
Além do recorde de vendas, a capital também registrou o maior volume de lançamentos da série histórica. Em 2024, foram lançadas 11.419 unidades residenciais, que representam um crescimento de 20% com relação as 9.500 unidades lançadas em 2023. “Apesar do crescimento expressivo na oferta, a demanda foi ainda maior, com a comercialização de 11.797 unidades. Assim o ano de 2024 teve uma queda de 3,5% na quantidade de apartamentos disponíveis para venda, demonstrando que o mercado segue uma trajetória de crescimento saudável”, comenta Credson.
Valorização dos imóveis e crescimento do mercado
Os imóveis de Goiânia e Aparecida tiveram valorização de 17% em 2024. O preço médio dos imóveis comercializados no ano foi de R$ 9.287,00 por metro quadrado. Esse é o terceiro ano consecutivo que os imóveis da capital têm uma valorização na ordem de 20% ao ano. O diretor de pesquisas e estatísticas, Credson Batista, destaca que a valorização foi bem acima da inflação e superou, inclusive, investimentos em renda fixa. “Isso demonstra que aqueles que, com a alta de juros, decidiram adiar a compra do seu imóvel apostar na renda fixa perderam dinheiro”, diz. Quando avaliado o valor médio do metro quadrado nos quatro setores mais valorizados da cidade - Marista, Jardim Goiás, Bueno e Oeste - essa média é de R$ 11.439,00. Os setores com maior oferta de apartamento são o Setor Marista, o Setor Bueno e o Setor Oeste. “É natural que esses setores apresentem a maior oferta e tenham imóveis com maior valor agregado, pois são os setores mais desejados e, portanto, onde tem a maior demanda. A exceção é o Jardim Goiás que, apesar de muito desejado e valorizado, tem baixa oferta em função de restrições do Plano Diretor”, complementa.
Os números positivos do mercado são explicados por um crescimento de Goiás acima dos demais estados do país. Para Fernando Razuk, presidente do Conselho da Ademi-GO, alguns dados ajudam a explicar essa evolução. “Em primeiro lugar, o PIB do estado de Goiás cresceu percentualmente muito acima do PIB nacional nos últimos 5 anos. Além disso, entre o censo de 2010 e o censo de 2022, a população de Goiás cresceu quase 20%, enquanto a população brasileira cresceu apenas 7% no mesmo período. Isso gera muita demanda por imóveis. São muitas pessoas chegando na cidade, prosperando, fazendo upgrade de apartamento, comprando salas comerciais para ampliarem seus negócios. Isso faz com que o mercado imobiliário fique aquecido e potencializa ainda mais a valorização dos imóveis de Goiânia”, explica. Para ele, é importante lembrar que Goiânia ainda possui um dos metros quadrados mais baratos entre as capitais brasileiras. “Essa combinação de economia forte e crescimento populacional intenso, com preço de venda abaixo das demais capitais, gera um potencial de valorização muito grande para os imóveis de Goiânia”, complementa Razuk.
MCMV
O mercado goiano começa a registrar os reflexos positivos do aumento no teto de preço dos apartamentos do programa Minha Casa Minha Vida. No ano de 2024, ocorreu um incremento de 91% no volume de unidades lançadas, em comparação com 2023, saltando de 1936 unidades para 3704 unidades dentro do programa. O número de vendas, por sua vez, teve um aumento ainda maior, saindo de 1482 para 3020 unidades, ou seja, mais que o dobro em relação ao ano anterior. “Apesar dos lançamentos terem crescido de maneira expressiva, o estoque de unidades que se enquadram no programa na cidade é muito discreto, sendo composto por apenas 1270 unidades, cerca de 12% do estoque atual. Esse percentual está muito abaixo de outras capitais, como São Paulo, cujo mercado de unidades do MCMV chega a representar 50% do setor. Temos ainda um potencial muito grande a ser explorado nesse segmento”, explica Felipe Melazzo. O presidente da Ademi-GO ressalta que esses dados demonstram a importância de políticas públicas que fomentem a habitação de interesse social e a necessidade de o governo ter a sua atenção em políticas que possam ser prejudiciais especialmente aos recursos do programa como os saques do FGTS, que diminui os recursos para financiamento aos clientes de menor poder aquisitivo, e o aumento da carga de impostos implementado na reforma tributária, que aumenta o custo de produção e dificulta o acesso de muitas famílias à casa própria.
O mercado de Aparecida de Goiânia, composto em sua grande maioria por unidades do programa MCMV, representa apenas 4,6% do estoque da região metropolitana, figurando com somente 475 unidades do estoque total de 10.305. Esse cenário se consolidou em função de uma legislação municipal que dificulta o desenvolvimento de projetos imobiliários. Melazzo reforça a importância do poder público de criar uma lei de Habitação de Interesse Social, como realizado em Goiânia, para reverter esse cenário e facilitar o acesso a moradia digna a seus cidadãos. “Aparecida de Goiânia poderia estar recebendo grandes investimentos nesse tipo de empreendimento, gerando emprego, renda e, principalmente, moradia digna para a população de menor poder aquisitivo. O município esta perdendo o bonde do programa Minha Casa Minha Vida, e entendemos que ajustes na legislação pode fomentar rapidamente a produção de habitações de interesse social nesta cidade”, afirma o presidente.
Perspectivas para 2025
O último semestre de 2024 foi o melhor semestre de vendas da série histórica. “O crescimento econômico e populacional de Goiás acima da média nacional é o que tem impulsionado o mercado imobiliário nos últimos anos e, com um cenário favorável para o agronegócio neste ano, acreditamos que o mercado imobiliário deva manter o aquecimento que vem demonstrando nos últimos anos”, aposta Felipe Melazzo. Para o presidente da associação, o ano de 2025 deve continuar sendo um excelente ano para investimento em imóveis, principalmente pelo fato de que os preços dos imóveis devem continuar aumentando nos próximos anos. “Os imóveis em Goiânia tiveram valorização em torno de 20% ao ano nos últimos três anos. Quem comprou imóvel está muito satisfeito com o resultado. E temos certeza de que essa grande valorização dos imóveis continuará em 2025. Quem comprar imóveis neste ano vai continuar ganhando com a valorização, pois o aumento de preços será inevitável”, recomenda.
Para os empreendedores, Felipe alerta que pode ser um ano de muitos desafios. “Com o grande volume de empreendimentos lançados nos últimos anos, está faltando mão de obra. Além disso, com o aumento da taxa Selic, os juros para financiamento de obras aumentaram. É importante que o empreendedor faça um estudo de viabilidade com muito cuidado, pois o custo geral de produção dos empreendimentos tende a aumentar significativamente nos próximos meses”, alerta o presidente.
Para demonstrar o tamanho da pressão sobre a mão de obra, Credson Batista relata que, segundo os dados da pesquisa da Ademi-GO, em dezembro de 2024, havia 162 obras verticais em construção simultaneamente. Além disso, foram realizados mais 93 lançamentos de empreendimentos, cujas construções serão iniciadas nos próximos meses. Esses números contabilizam apenas as obras de incorporação vertical, sem contar todas as obras de condomínios, casas, obras comerciais, etc. “Todas demandam mão de obra e, como a mesma está em falta, os empreendedores têm necessidade de formar novos trabalhadores, o que impacta em menor produtividade e, consequentemente, aumenta o custo final de construção”, acrescenta. Além disso, com a alta do dólar, o custo dos materiais de construção também deve voltar a subir, uma vez que a construção civil utiliza muita commodities, como aço, alumínio, entre outros.
Com o aumento da taxa Selic, houve aumento nos juros dos financiamentos. Felipe Melazzo esclarece que os juros do financiamento imobiliário não sobem na mesma proporção da Selic e, portanto, continuam interessantes para o consumidor final. “Como o recurso utilizado pelos bancos é proveniente da caderneta de poupança ou do FGTS, eles conseguem emprestar com juros subsidiados. Para se ter uma ideia, mesmo com a Selic tendendo a 14,25% ao ano, os juros dos financiamentos imobiliários têm variado algo em torno de 8% a 12% ao ano, dependendo do tipo de imóvel e de qual banco”, explica o presidente. Porém, ele alerta os empreendedores que o cenário para financiar as obras será mais desafiador. “Os bancos priorizam financiar os clientes finais, compradores de apartamentos, por serem financiamentos de mais longo prazo e, portanto, mais rentáveis para o banco. Dessa forma, é possível que nem todos os empreendedores terão acesso a recurso bancário para financiar suas obras e terão de buscar operações com o mercado de capitais, como CRIs, que geralmente são operações atreladas ao CDI e, portanto, muito caras para os empreendimentos”, explica.
O presidente aponta ainda que o Plano Diretor, aprovado em 2022, também continuará impactando na alta de preços dos imóveis em Goiânia nos próximos anos. “O novo Plano Diretor de Goiânia reduziu o índice de aproveitamento dos terrenos, para reduzir o adensamento na cidade. Isso é muito bom para a cidade, mas impactará em aumento do preço dos apartamentos. Em um mesmo terreno, pode-se fazer menos apartamentos do que no Plano Diretor anterior. Como o preço do terreno não caiu, o preço do terreno terá um peso maior no preço de cada apartamento”, explica Felipe.
Outro fator que também vai impactar no preço dos imóveis será a reforma tributária aprovada no final de 2024. Segundo o presidente, haverá aumento de carga tributária para o setor, o que impactará em mais aumento nos preços dos imóveis. “A reforma tributária já foi aprovada e, quando entrar em vigor, vai aumentar os impostos que pagamos. Os tributos compõem o preço, portanto, haverá aumento no valor dos imóveis. Minha recomendação é que, quem estiver pensando em comprar imóveis, já compre, para ganhar com esse futuro aumento”, alerta Melazzo.
Para Fernando Razuk, presidente do Conselho da associação, o cenário é desafiador para os empreendedores, mas continua muito positivo para quem quer investir em imóveis. “As perspectivas atuais não deixam dúvidas de que os preços dos imóveis continuarão subindo nos próximos meses. O consumidor que entender isso e aproveitar o momento, com certeza ficará satisfeito com a valorização dos imóveis nos próximos anos. São muitos fatores que impactarão no custo de produção dos imóveis, tornando inevitável que o preço dos imóveis suba: aumento no custo de construção, tanto da mão de obra, quanto de materiais; aumento da tributação do setor; aumento nos juros dos financiamentos das obras; aumento do custo da fração dos terrenos no preço final do apartamento em função do novo Plano Diretor. Não há qualquer dúvida de que o preço dos imóveis continuará aumentando. Além disso, em momentos de inflação alta, comprar imóveis é uma forma de proteger e valorizar o patrimônio”, complementa Razuk.
Felipe Melazzo recomenda que, para fazer uma aquisição segura de um imóvel, é importante verificar a credibilidade e reputação da incorporadora. Além disso, para que o cliente faça uma compra segura, a Ademi-GO publicou uma cartilha de orientação de compra segura de imóvel, que pode ser encontrada no site da associação.
Para o programa Minha Casa Minha Vida, as perspectivas continuam positivas. “É neste setor que está o grande déficit habitacional, e o governo federal tem dito que não faltarão recursos pra esse tipo de empreendimento”, explica Felipe Melazzo. Além disso, estamos na expectativa de que em breve sentiremos os impactos da Lei de Habitação de Interesse Social aprovada na Câmara Municipal de Goiânia, que deve incentivar ainda mais a produção de habitações voltadas para a população de menor poder aquisitivo”, finaliza.
Fonte: Assessoria