Muito tem se especulado sobre o mercado imobiliário, taxa de juros, financiamentos, o impacto do PIB nas vendas. O fato é que a pesquisa Ademi deste primeiro quadrimestre de 2022 mostra que a tendência é de alta no preço dos imóveis e traz uma perspectiva muito positiva de ganho real para quem compra imóvel na planta.
As vendas de imóveis de janeiro a abril de deste ano cresceram 63% em relação ao mesmo período do ano passado. Foram vendidas em 2022, 4.065 unidades, enquanto em 2021, neste mesmo período, foram vendidas 2.500. “Em apenas 4 meses já foram comercializadas 4.065 unidades. Se continuar nesse ritmo, vamos concluir o ano com volume de vendas acima das 10.234 unidades do ano passado”, comenta Fernando Razuk, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO). Em 2021, o mercado fechou o ano com o maior volume de vendas desde 2011, quando foram comercializadas 11.504 unidades.
Os lançamentos do primeiro quadrimestre mostram que o mercado veio bem aquecido do ano anterior. Foram lançadas 4.237 unidades, praticamente o triplo do mesmo período no ano passado (de janeiro a abril de 2021 foram lançadas 1.473 unidades). “Os incorporadores se animaram com os bons resultados das vendas nos últimos meses e lançaram mais empreendimentos. Para eles, isso representa um desafio maior, pois o mercado fica mais competitivo,” avalia Razuk.
No entanto, o que importa para o mercado imobiliário são as Vendas Sobre Oferta (VSO). Este é um indicador que mede a velocidade das vendas, proporcionalmente à quantidade de unidades disponíveis para a venda. O VSO mensal está mantendo índice similar ao do ano de 2021, na faixa de 9% ao mês.
O alto volume de lançamentos impacta de alguma forma no volume de distratos. Se compararmos este ano com o ano passado, houve sim, um aumento. Em 2021, foram distratadas 1.002 unidades, representando um percentual de 9,8% em relação às 10.234 unidades vendidas naquele ano. De janeiro a abril de 2022, foram 612 unidades distratadas, representando 14,4% das 4.237 unidades vendidas no período. De acordo com o presidente da Ademi-GO, os números continuam sustentáveis. “É natural que após anos de ‘boom’ do mercado imobiliário, e em um período de pós-pandemia, o número de distratos aumente.”
O número de unidades disponíveis para venda teve ligeiro aumento em relação ao final de 2021, saíram de 10.719 unidades para 10.891 unidades, ou seja, aumento de 1,6%.
O preço de venda teve aumento significativo nos últimos meses, um grande destaque da pesquisa deste quadrimestre. O preço médio de venda nos primeiros quatro meses de 2022 foi 14% maior que o preço de venda médio de 2021. “Quem investiu em imóveis nos últimos meses tem muito o que comemorar, pois a valorização foi grande,” comenta Razuk.
Tendência de aumento de preços
Segundo Razuk, a tendência é que o preço dos imóveis continue aumentando nos próximos meses, em função do impacto da inflação do custo de construção. “As incorporadoras trabalham com margens estreitas. É impossível sobreviver sem ter de repassar o aumento do custo de construção para o preço do imóvel. O aumento do custo de construção nos últimos meses foi o maior em 50 anos. Imaginávamos que o preço dos materiais iria parar de subir esse ano, uma vez que as indústrias voltaram a produzir com sua capacidade máxima. Porém, com a guerra da Ucrânia, houve aumento no preço dos combustíveis, o que impacta diretamente no custo da produção industrial e fretes,” conclui.
Além dos materiais, a mão de obra é outro fator que impulsiona o aumento de preços. “Já tínhamos consciência que iria subir. Foram 32 prédios lançados em 2018, 46 em 2019, 53 em 2020 e 66 em 2021. As obras geralmente iniciam em torno de 12 meses após o lançamento. Todos esses empreendimentos estão iniciando as obras neste momento. Como resultado disso, o dissídio da construção civil foi de 12% em abril de 2022. Esse aumento do custo de mão de obra será repassado ao preço final dos imóveis em produção nos próximos meses. “Assim, o preço dos imóveis continuará subindo nos próximos meses. É questão de necessidade para os incorporadores. E isso gera uma oportunidade para o consumidor, de investir em imóveis neste momento e ganhar com a valorização nos próximos meses,” sinaliza.
Preço médio dos empreendimentos
Segundo o presidente da Ademi-GO, o preço para viabilizar empreendimentos nos bairros mais nobres de Goiânia (Marista, Oeste, Bueno e Jardim Goiás) será de R$ 8.000 a R$ 10.000 o metro quadrado. Em terrenos em frente a parques e praças, que são mais valorizados, esse preço será em torno de R$ 12.000 o metro quadrado.
Os imóveis que estão sendo construídos com vista definitiva em frente aos parques e praças de Goiânia, estão se valorizando acima do de outras regiões. Dener Justino, vice-presidente da Ademi e presidente da Opus Incorporadora, vê neste tipo de empreendimento na planta ou já pronto, as maiores valorizações do mercado. “Em Goiânia, até porque a gente tinha muitas áreas disponíveis junto a praças e parques, não existia grande diferenciação de preços como existe em outros mercados, como São Paulo, por exemplo, onde um apartamento em frente ao Parque Ibirapuera chega a custar R$ 50mil o m2. Mas agora, com a escassez de áreas em frente a parques e praças, está começando a ter essa diferença. Não é incomum encontrar empreendimentos em frente a parques, que têm a vista definitiva, sendo 40% mais valorizados que em outros locais.” Mas porque esses empreendimentos são mais valorizados? Justino explica. “Além de serem regiões sem áreas disponíveis para novos empreendimentos, os parques e praças são muito valorizados também porque, reurbanizadas como as da T-23, T- 25, além da vista definitiva, tem as opções de lazer como playground, espaço contemplativo, etc. Viver num local como esse, muda a vida das pessoas, traz mais qualidade de vida”, explica. Em média um empreendimento em frente ao parque está sendo vendido a R$ 12 mil o m2. Ele é mais caro se comparado a outas regiões, mas comprado na planta, segue valorizando proporcionalmente ao longo do tempo.
Razuk ainda complementa, dizendo que existem alternativas de bairros consolidados com excelente infraestrutura de serviços, que tem preços um pouco mais atraentes, como Pedro Ludovico, Bela Vista, Centro, Aeroporto, Jardim América, entre outros. Nesses bairros, os preços de vendas saem por volta de R$ 7.000 a 7.500 o metro quadrado.
Uma das empresas que está com empreendimentos no setor Pedro Ludovico é a CMO Construtora. Segundo um de seus diretores, Marcelo Moreira, é um bairro com muita valorização e forte velocidade de venda. “Eu entendo que o Setor Pedro Ludovico é um dos bairros que tem maior potencial de valorização em Goiânia, principalmente pela localização dele por estar muito bem centralizado, por ser de fácil acesso entre os bairros mais caros de Goiânia: Marista, Bueno e Jardim Goiás. O setor Pedro Ludovico além de estar localizado entre esses bairros, está praticamente na mesma distância do Shopping Flamboyant e do Goiânia Shopping. Ele é muito bem centralizado. Tem fácil acesso à BR 153 e ao centro da capital. Outro fator relevante é o que já vem acontecendo ao longo dos últimos anos. A CMO Construtora já lançou nove empreendimentos no bairro, do primeiro para agora, já vimos uma valorização de mais de 70% no preço de lançamento. É uma valorização real, acima da inflação e a gente acredita que isso vai continuar porque o bairro ainda tem muitas áreas de expansão, vários terremos e a velocidade de venda muito boa. Hoje o bairro tem uma oferta baixíssima de novos empreendimentos e quando há lançamento, a velocidade de venda é alta. Se avaliarmos o ritmo das vendas, o estoque de unidades do bairro acabaria em seis meses.”, avalia Marcelo Moreira, diretor da Ademi-GO e da CMO Construtora.
Paulo Silas, sócio da Sim Engenharia outra empresa associada à Ademi, está com produtos sendo desenvolvidos no centro da capital e, nos últimos 12 meses, sofreram uma grande valorização. “Lançamos empreendimento no centro em maio de 2021, com o preço médio de R$ 5.500 o metro quadrado, hoje, devido aos aumentos dos insumos, estamos trabalhando com R$ 7.500,00, em média, o metro quadrado”, exemplifica Paulo Silas. E a demanda existe. Tanto que o empreendimento já está com 50% vendido.
“A EBM hoje vem trazendo a qualidade dos seus produtos não só para bairros considerados nobres, mas também para setores com grande potencial de valorização, com oferta de infraestrutura, comércio e serviços, atraindo assim uma gama de clientes que não só querem morar bem localizados em um bom produto, como também investidores que buscam a valorização do imóvel. Seguindo essa estratégia, no primeiro semestre de 2022, foram dois empreendimentos lançados, um em cada trimestre, tendo como um dos locais o Jardim América, região com excelentes alternativas de serviços e custo-benefício ainda mais atrativo do que de pontos tidos como consolidados, e um terceiro lançamento em andamento no entorno do Shopping Passeio das Águas, que reúne as mesmas características. Comparando com o mesmo período do ano passado, houve um aumento de 140% no volume de lançamentos e do dobro no VGV vendido. O mercado goiano vem apresentando bons números, uma constante valorização dos imóveis, com alguns bairros tendo valorizações superiores à inflação em até 50%. A partir daí se ressalta a importância da oferta de produtos com qualidade garantida e boas localizações”, afirma Marcos Túlio Campos, diretor de incorporação da EBM Desenvolvimento Imobiliário.
Geração de empregos
Com todo esse volume de lançamentos, o mercado imobiliário tem sido um dos principais motores da economia neste período pós-pandemia. Olhando apenas a geração de empregos na construção civil, Goiânia foi uma das cidades campeãs no Brasil em abril: saldo positivo na criação de 4.800 postos de trabalho na capital goiana apenas em abril. “Ficamos muito felizes em exercer uma atividade com o propósito nobre de produzir moradia para as pessoas, e ainda contribuir para a geração de empregos na nossa cidade. Este número é apenas de trabalhadores de obra. Imagine o quanto não contribuímos para o ganho de corretores e todos os demais fornecedores da cadeia de produção do mercado imobiliário”, comemora o executivo.
Crédito Imobiliário
O crédito imobiliário continua muito forte. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), de janeiro a abril de 2022, o volume de crédito imobiliário concedido foi de R$ 52,6 bilhões, 12% menor do que o mesmo período de 2021. “Apesar da queda, é importante entendermos que 2021 foi o ano de maior volume de crédito imobiliário da história do Brasil. Ou seja, mesmo com essa queda, o volume de crédito imobiliário concedido em 2022 está excelente. Em 2018, por exemplo, o volume concedido em todo o ano foi de R$ 57,8 bilhões,” avalia.
A influência do PIB
“Outro ponto importante de ser avaliado é que temos visto dados nacionais apontando para uma possível desaceleração do mercado. No entanto, temos que avaliar que nossa realidade em Goiás é diferente. Temos o fator agronegócio. O PIB do agro foi, inclusive, citado por Marcelo Rebelo, economista chefe do Banco do Brasil, em evento aqui em Goiânia, no mês passado” avalia Razuk.
Enquanto o PIB nacional prevê um crescimento de 1,5%, em Goiás, o segundo estado com maior previsão de crescimento chega a 3,8%, perdendo apenas para Mato Grosso, com previsão de crescimento de 7,2%. O PIB do agro foi responsável pela estabilidade econômica do estado nos momentos de crise severa e também na recuperação durante a pandemia.
Taxas de juros
A Ademi-GO realizou um levantamento das taxas de juros praticadas no crédito imobiliário pelos principais bancos do país. E a constatação é que, apesar da taxa Selic ter aumentado de 2% para 13,75% ao ano, os juros do crédito imobiliário não subiram na mesma proporção. “A taxa média dos bancos saiu de algo em torno de 7% ao ano, para algo próximo de 9% ao ano,” explica Razuk. “Tem bancos, como a Caixa Econômica Federal e o BRB, praticando ainda taxas abaixo de 8% ao ano”, complementa. Isso porque o recurso utilizado pelos bancos para o financiamento imobiliário, em sua maioria, são recursos captados pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) ou, no caso de habitações populares, recursos do FGTS. Ou seja, os bancos tem capacidade de emprestar dinheiro para a compra de imóvel abaixo do que se pratica na maioria dos segmentos. “Sempre digo que o juro do financiamento imobiliário é um juro que vale a pena pagar. Além de ser barato, o comprador ainda ganha com a valorização do imóvel a longo prazo”, finaliza Razuk.
Para o especialista em financiamentos imobiliários, Telmo Crisóstomo de Paula, as taxas de juros para o crédito imobiliário, não acompanham a taxa Selic na mesma velocidade de subida ou de descida, e o momento é favorável para o investimento em imóveis. “O que aconteceu nos anos de 2020, 2021, de ter uma taxa Selic em 2%, coisa que nunca havia acontecido, os bancos demoraram para reduzir suas taxas até chegarem na taxa mínima de 6,70%, 6,43%. Eu falo como taxa de juros efetiva. Ocorre que quando a Selic voltou a subir, os bancos, retardaram o aumento das taxas. Alguns se anteciparam visualizando cenários para as próximas três reuniões do Copom, deram uma aumentada significativa e isso acabou sendo absorvido pelo mercado, mas ao longo dos meses, eles não alteram as taxas todas as vezes que a Selic sobe ou desce. Isso mostra que a gente tem um cenário ainda muito bom para financiamento imobiliário. Quando a gente olha lá pra trás e enxerga que a gente trabalhou com Selic em 14,25% de julho de 2015 a agosto de 2016, e a gente operava com taxas de juros para o crédito imobiliário na casa de 11,5%, 12%, 10% ao ano. Hoje a gente está trabalhando com taxas que partem de 8,29% e vão até 9,99% ao ano, isso no principal nicho que é o imóvel residencial novo ou usado”, esclarece o especialista.
Telmo continua sua avaliação do cenário fazendo uma projeção para os próximos 10 anos. “Se olharmos para a próxima década 2023 a 2032, considerando também que a gente deve sofrer uma redução da taxa Selic no final de 2023, e se mantendo em 2024 e 2025, onde o próprio Bancen projeta uma Selic a 7,5%, a gente acredita sim, que os preços dos imóveis vão recuperar o seu preço de aumento, e com isso, mesmo financiando com uma taxa de cerca de 9% ao ano, a gente enxerga como uma opção saudável, tanto pelo déficit habitacional no Brasil que ainda é muito grande e vale a pena a aquisição da casa própria, seja pela possível valorização futura ou seja para atender ao desejo da maioria dos brasileiros para quem um imóvel próprio é uma prioridade”, finaliza.
