A REINVENÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Inquestionavelmente a década de ouro do mercado imobiliário brasileiro (2005-2015) foi movida pela falta de experiência e amadorismo empresarial. Nos últimos 15 anos, o jogo financeiro e econômico travado no setor criou situações amargas e decisões impensadas. A abertura de capital em busca de mais dinheiro rotulou a industrialização do mercado imobiliário. Não importava mais localização, tipologia, estudos básicos de mercado, pois o importante era lançar. Os resultados foram empreendimentos mal estruturados, preços invendáveis e condições débeis que detonaram finanças de todas as construtoras de capital aberto. A construção imobiliária demanda cautela, não se cresce ofertando unidades sem os devidos estudos. O bom empresário deve saber acelerar e desacelerar seu negócio. No Brasil, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento. A operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor à vista dos bancos, abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas. Mas, infelizmente, a realidade mostrou-se diferente. A incerteza do cenário econômico, a alteração das regras de concessão de crédito, a escassez de crédito, as falhas em análises de crédito, e principalmente a ausência de penalidades na realização de distratos, culminaram no “crack” do paradigma de vendas da última década. O dilema é que, após o distrato, o empréstimo tomado junto ao banco continua em nome do incorporador. Logo, se o comprador desiste da compra antes do repasse ao banco, o incorporador assume integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção da fração daquela unidade. O resultado foi a inegável falência de centenas de incorporadores e construtores em todo o País. Sem dúvida, a rescisão precisa ser penalizada. O cliente que optou por comprar na planta, e ofereceu à construtora o aval na tomada de recursos para a construção do empreendimento, não pode simplesmente desistir do previamente acordado, e requisitar 100% do que foi pago. O mercado imobiliário brasileiro começa a experimentar nova fase. Retornaram os “velhos investidores”, cujo preceito primordial de compra é custo benefício. Não existe fórmula milagrosa, basta reconhecer os erros do passado e adaptar-se às condições atuais. É fato que momentos difíceis sempre foram enfrentados e dificuldades superadas, entretanto a conclusão que tomamos é que “o mercado imobiliário não acaba, ele apenas se adapta a cada dia”. (Com trechos da análise por Luiz Paulo Junior, em http://www.resimob.com.br/a-reinvencao-do-mercado-imobiliario/)